Isabel Warnier R. y Renzo Munita M.
Profesores de Derecho Civil de la Facultad de Derecho.
En nuestra opinión, descartado el incumplimiento del arrendador, pues la obligación de mantener la cosa en estado de servir para los fines del arriendo consiste, conforme reza el artículo 1927 del Código Civil “…en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias…”, norma cuya vocación persigue pronunciarse respecto del deber de reparar materialmente la cosa objeto del contrato (de aquí que no pueda entenderse como incumplimiento del arrendador el cierre del local; en este sentido, puede verse el considerando vigésimo primero de la sentencia Inmobiliaria Rentas II con Mapfre Seguros Generales S.A. del 9º. Juzgado Civil de Santiago (rol 19.070-2020), que señala: “…al respecto el artículo 1924 del Código Civil, en su numeral 2°., impone al arrendador la obligación de mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. El contenido de esta obligación está regulado en el artículo 1927, señalando que consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias e incluso las locativas si los deterioros provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o mala calidad de la cosa arrendada”), la solución al conflicto se resuelve bajo el prisma de la teoría de la imprevisión, pues siendo excesivamente más onerosa la obligación del arrendatario (al no poder percibir ingresos al verse obligado a cerrar), el juez debiera estar en posición de adecuar la prestación o bien de declarar la terminación del contrato.
Nos parece que lo dispuesto no se opone a la literalidad del art. 1545 del Código Civil, pues la imprevisión la entendemos como una causa legal que puede poner término a un contrato en caso que el equilibrio no pueda ser restablecido (en este sentido Peñailillo, 2000), incluso es posible afirmar que la obligatoriedad del contrato exige como presupuesto esencial, que sean mantenidas las condiciones de hecho existentes al momento de contratar; el pacta sunt servanda, en definitiva, tiene sentido en la medida que se respete el rebus sic stantibus.
Corresponde a un palmario caso de desequilibrio prestacional por causas imprevisibles.
Es con lógica de imprevisión, según inferimos, que la Corte de Apelaciones de Santiago en Guarda con De la Cuadra (rol 2142-2021) precisamente resolvió, al declarar el término del contrato de arrendamiento por haberse visto impedido el arrendatario de usar el local comercial. Lo dicho, ya que en el considerando octavo de la indicada sentencia se ordenó: “no queda más que acoger la alegación de la demandada, quien se vio impedida de usar el local arrendado para el fin pretendido, por lo que no corresponde imponerle el pago de las rentas insolutas y gastos que se cobran en la demanda”. Para nosotros, el arrendador no es responsable frente a hechos que ocurran fuera de la órbita del local comercial, como lo es la pandemia causada por el Covid-19, de forma tal que el problema deba ser leído como uno de excesiva onerosidad sobrevenida del contrato para el arrendatario, esto es, un problema de imprevisión o de cláusula rebus sic stantibus, por el hecho de que frente al no uso del local comercial dejó de generar ingresos que le permitieran cumplir con su obligación.
En síntesis, el núcleo del problema más que a una cuestión de incumplimientos de alguna de las partes contratantes, corresponde a un palmario caso de desequilibrio prestacional por causas imprevisibles al tiempo de la celebración de un contrato de tracto sucesivo. Las ganancias han caído estrepitosamente y se busca con mayor o menor acierto, ya lo dirán los tribunales, encarnar el requisito del incumplimiento en la figura del arrendador, ejercicio que es de suyo debatible. Es la cláusula rebus, o si se quiere, la teoría de la imprevisión la figura conforme a la cual la encrucijada debiera resolverse. Y es que, si no es aquí, ¿en que otro escenario pudiéramos aplicar la noción?, y es que, si no es ahora, ¿vale realmente la pena seguir reflexionando sobre ella, al menos en nuestro sistema normativo?
