María Isabel Warnier
Profesora de Derecho Civil
En cuanto a sus efectos, el tribunal estableció que era equitativo repartir el riesgo por partes iguales, de modo que se reduzca la renta a la mitad durante los días en que el local estuvo cerrado por imperativo legal. En Chile, esta también debería ser la solución frente al conflicto de arrendadores y arrendatarios de locales comerciales que cerraron por orden de autoridad.
En efecto, descartada la existencia en este caso de un incumplimiento contractual del arrendador de la obligación contenida en el Nº. 2 del art. 1924, con proyección en el art. 1932 del Código Civil chileno, o que exista imposibilidad sobrevenida no imputable del arrendador, como connotados juristas nacionales han señalado, el problema entre arrendadores y arrendatarios de locales comerciales que se vieron en la obligación de suspender la actividad comercial producto de las cuarentenas impuestas por la autoridad debe resolverse con lógica de imprevisión.
Conforme a esta teoría, el juez está facultado a revisar los contratos y adecuar la prestación del arrendatario a las nuevas circunstancias o bien declarar la terminación.
El contrato obliga al arrendatario mientras se mantengan las circunstancias.
El contrato obliga al arrendatario mientras se mantengan las circunstancias previstas al momento de contratar, si cambian, como en este caso, el juez debe modificar la prestación alterada o bien declarar la terminación. Si así no lo hace, impone al deudor una obligación injusta que desconsidera la particular situación de la pandemia y que el derecho no puede ni debe tolerar.
El elemental sentido de justicia obliga a revisar la situación y si las partes no son capaces de negociar un cambio en la prestación, entonces no puede sino el juez atajar las perniciosas consecuencias de tan brutal desproporción. El equilibrio se debe mantener y, si no es posible, las partes deben recobrar su libertad y desligarse de un pacto que a una ciertamente afecta de sobremanera por un hecho no imputable que escapa en lo absoluto de su voluntad.
La fuerza obligatoria del contrato de arrendamiento debe considerarse mientras se mantengan las condiciones al momento de contratar. Si por un hecho sobreviniente e imprevisto, como es la pandemia, se altera de sobremanera la prestación del arrendatario, por justicia y también por equidad, la renta se debe adecuar o el contrato terminar.
