Isabel Warnier R. y Renzo Munita M.
Profesores de Derecho Civil de la Facultad de Derecho.
La calificación de pandemia del Covid-19 por parte de la Organización Mundial de la Salud y, a su turno, las órdenes ministeriales chilenas de confinamiento han traído (bien lo sabemos) importantes consecuencias en los efectos de los contratos de arrendamiento de locales comerciales.
El asunto, sobre el cual desde algunos meses hemos estado reflexionando, impacta en el indicado acuerdo, particularmente desde una doble perspectiva: por una parte, ¿el cierre forzado del local implica entender que el arrendador incumplió sus obligaciones?, y, por otra, ¿el arrendatario está obligado a pagar íntegramente la renta de arrendamiento en circunstancias que no puede desarrollar su oficio? Ambas inquietudes han sido abordadas por relevantes voces en la esfera académica nacional como comparada. Si conocida es la discrepancia de opiniones entre los célebres Carrasco y Pantaleón, no lo son menos, entre nosotros, las opiniones de Alcalde (2021), Campos (2020), Cornejo (2020) Corral (2020), San Martín (2021), y Vidal y De la Maza (2020-2021).
Para una postura, el arrendador efectivamente habría incumplido la obligación de mantener la cosa en estado de servir para los fines del arriendo. Aquello se desprendería de lo dispuesto por el Nº 2 del artículo 1924 del Código Civil, siendo su causa un evento de fuerza mayor, cuales son las órdenes de autoridad que impusieron el cierre del comercio o las medidas de cuarentena. Así las cosas, el arrendatario dispondría a su favor el recurso a impetrar la resolución del contrato, la suspensión del mismo o la rebaja de la renta pactada.
Es del caso mencionar, que el primero de ellos (resolución) como el último (rebaja) reconocen su sustento normativo en la regla contenida en el artículo 1932 del mismo Código que, según se afirma, sería una proyección de la obligación referida. Subyace en esta idea la noción amplia, unitaria y objetiva del incumplimiento que se postula, teniendo a la vista, entre otros argumentos, las normas contenidas en la CISG.
Según otra posición, el problema se relaciona con una imposibilidad sobrevenida no imputable padecida por el arrendador, en concreto.
Según otra posición, el problema se relaciona con una imposibilidad sobrevenida no imputable padecida por el arrendador, en concreto, al no poder mantener la cosa en estado de servir para los fines del arriendo, mirada que se proyecta desde la perspectiva de la teoría de los riesgos.
En rigor, se plantea una aplicación analógica de la norma que respecto de la destrucción de la cosa arrendada previó Bello en el artículo 1950 del Código Civil, y que impone el riesgo en la persona del deudor, esto es, del arrendador. El arrendatario por tanto no estaría obligado al pago del precio o la renta por tal razón.
También se ha dicho que el arrendador cumplió las obligaciones que le impone el contrato, de modo tal que, atendidas las reglas generales sobre los contratos bilaterales, onerosos y conmutativos, el arrendatario estaría obligado a pagar íntegramente la renta arrendaticia a pesar de no poder usar el establecimiento comercial.
Así se resolvió, por ejemplo, en el considerando 3º de la sentencia Leigh Pacciarini con Inversiones Roma de la Corte de Apelaciones de Santiago (rol 2728-2021) en que se estimó: “…en el caso de autos, la arrendadora oportunamente cumplió con la obligación de hacer entrega del inmueble y le suministró diligentemente a la arrendataria el goce continuo de este de acuerdo a los términos del contrato, debiendo la arrendataria haberle retribuido con el pago de la renta de dinero durante los períodos pactados, tal como fue estipulada esta obligación en el contrato de arrendamiento”, o en Muhe con Salit del 11º Juzgado Civil de Santiago (rol 1033-2021), en que se llegó a la misma convicción.
Continuará…
